Старый фонд (СФ) — Features

До 1918 г. возводились застройки старого фонда в основных районах Петербурга: Центрального, Петроградского, Адмиралтейского, 2-7 этажностью, из керамического кирпича, деревянных перекрытий или с металлическими балками, высотой 240-420 см, 1-, 2-, 3-, многокомнатные квартиры.

Общая информация

staryiy-fond-spb

К ним относятся здания категорий до 1917 г.п., Деревянные перекрытия снижают стоимость недвижимости, с капитальным ремонтом (СФК) дороже.

Возраст дома

Жилые дома (XVIII в — «петровские») встречаются редко. Отличительные особенности домов:

  • Низкие потолки
  • Массивные стены из кирпича
  • Маленькие площади комнат

Порой в документах ПИБа паспортах объектов не соответствует год постройки (возраст объекта). Так как деревянные перекрытия 1-го этажа, а все остальные с металлическими балками (следствие надстроек и перестроек). Также в паспорте отмечается ещё и год реконструкции. В Петербурге (XIX в) массово велась застройка 2- или 3-этажных домов, перестройка и уплотнение.

Районными застройки (СФ)

В Адмиралтейском и Центральном районах Петербурга 95% дома СФ, Петроградском (83%), Василеостровском (68%). Дома Курортного района с деревянными строениями – односемейные и многоквартирные.

staryiy-fond-spb

Толстовский дом на наб.Фонтанки, 52-54

Квартиры старого фонда от «элитного» до рядового жилья. Цена квартиры зависит от местоположения. Самое дорогие —«Золотого треугольника»: (Фонтанки наб., Невский пр., Дворцовой наб.), маленького островка модерн (Суворовского пр. Тверской ул., Таврической ул.), парадных магистралей Петроградской стороны (Каменноостровский, Большой пр.). Средняя планка ценового диапазона зоны (СФ): строения около Невского пр., ВО «линейная» часть (до 15-й линии) и Петроградской стороны.

Качественный состав Петербургского старого фонда неоднородный (ветхие, аварийные) и хорошие объекты (дворянских особняков, доходных домов), позднее уплотнены и заселены коммуналками.

Кооперативные дома старого фонд XX в: (Каменноостровский, 26/28; Карповки наб. 19; Каменноостровский, 53) — это жилые комплексы, с просторными ванными комнатами, встроенными гаражами и залами для собраний.

Рядовые дореволюционные застройки в Петербурге, их называли доходными домами. Встречаются маленькие квартирки, в которых дровяные плиты, тёмные проходные кухни — коридорного типа и 2-х этажными барскими палатами до 300 м2. Знаменит также Толстовский дом (квартал — Рубинштейна ул. и Фонтанки наб.), который включает сразу 3 класса жилья, назван в честь писателя домовладельца.

Перекрытия

Застройки домов (до 1870 г.), с деревянными балками (отличных пород) перекрытия.В паспорте объектов обязательно указываются данные перекрытий. Если дом (1913 г.), то явно перекрытия будут деревянными, металлические балки только с 3- и 5-ти этажах. При покупке важно оценить состояние дома, а не балок специалистом.

staryiy-fond-spb

Особенности

Особенность старого фонда (СФ) является то, что её много коммунальных квартир. В основном расселены не большие (до 180 кв. м) и «видовые» квартиры.

Дворовые квартиры и квартиры с неадекватными продавцами и их аппетитами сложнее расселить. Объекты экономически нецелесообразные — сложнее найти состоятельного покупателя. К сожалению в Петербурге эта проблема её долго будет сохраняться и комнаты в коммунальных квартирах востребованы на рынке. Потенциальными приобретателями чаще бывают малосемейные (студенты, пенсионеры).

Перепланировка жилья в старом фонде

Планируя перепланировку квартиры в (СФ), нужно обязательно заказывать проект. Собрав разрешающие документы (с пожарного надзора, санэпиднадзора), специальной межведомственной комиссии (потребуются планы квартиры соседей верхних и нижних этажей). После пройденной процедуры и переделок ПИБа, проект, получит официальный документ.

Проблемы

  1. Социальная среда неоднородна
  2. Возраст здания и износ конструкций
  3. История квартиры
  4. Отсутствие парковочных мест
  5. Недостаточная знергомощность
  6. Водоснабжение неудовлетворительное, износ систем.
  7. Маленькое давление газа
  8. При замене окон требуется согласование
  9. Проблемы согласования перепланировки.

ВАЖНО:

— Проверить историю квартиры. При покупке: указание реальной цены в договоре, титульное страхование.
— Износ здания. Здания – прочные (не зависит от типа перекрытий). От неправильного использования легко могут разрушаться.
— Оценка надёжности — визуально (потолки, стены, полы)
— Изучить местоположение, перспективы района и окружения.

Послевоенные Немецкие коттеджи (1945-1952 г. п.)

nemetskiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

В основных: Выборгском, Центральном, Московском, Адмиралтейском, Петроградском районах Петербурга (1945-1952 гг.) застраивались 2-4-х этажные немецкие коттеджи, из керамического кирпича (порой б/у), крупноформатных кирпичных блоков, шлакоблоков, деревянные и металлические балки, высотой 270-320 см, 1-4-х и многокомнатные коммунальные квартиры, кухни 5,5-14 м2, арки, просторными балконами, эркерами и большими кухнями чаще переуплотнёнными коммуналками.

Общая информация

В послевоенный период с (1945-1952 г) застройки немецких коттеджей считалось временным жильём маневренного фонда. Рядом с промзонами (Волковское кладбище, Южное ш., Купчино, около парка Удельный, Выборгская сторона и на Ржевке Красногвардейского района).

nemetskiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Петербург, Большая Охта, Мироновой ул. 8

Перекрытия кирпичных строений с балками из дерева. Строили дома пленные и финны, по немецким проектам невысоких строений. Такие коттеджи с фасадами малосемейных домов в Германии возводились для 1-2 семей, как 2- и 3-х уровневые, кухни с комплектацией дровяных плит, ванны на кухни и без, деревянные лестницы.

В такие постройки встречаются 2- и 3-х комнатных квартир 46-62 м2, «элитно-номенклатурных» и многокомнатных – с историей коммунального прошлого, после расселения. В послевоенное время строительных материалов не хватало, в строительстве частенько использовали балки (металлические), двери и б/у кирпича, после войны разрушенных домов. Использовались также старые фундаменты строения.

Проблема немецких коттеджей – возраст и ветхое состояние дома, разрушение фундамента Эти дома подлежат капитальному ремонту.

Хрущевка — Серии жилых домов

hrushhevka-tipyi-i-serii-domov-peterburga

hrushhevka-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Массовые панельные 5-этажные дома разработки типового проекта (1955 -1957 г.),

Общая информация

Массовое жилья 50-х г., высотой комнат250 см, с проходными комнатами, кухни 5 м2, встроенными шкафами (кладовками), спальнями 6 — 8 м2 и общей комнатой от 14 м2., совмещёнными санузлами, горячим водоснабжением и ванной комнатой.

Строительство хрущевок позволило семьям поселиться в отдельные маленькие квартиры, выехав из коммунальных. Поселиться они могли до 3-х поколений.

Преимущества разных типов хрущевки

  • Теплофизические свойства «кирпичных»: 1-527, 1-528КП и модификаций, 1-507 (стены 40 см);
  • Удобное местоположение в микрорайонах;
  • Возможность перепланировок;
  • Приемлемая междуэтажная звукоизоляция;
  • Хорошо поддаются ремонту; утепление фасада;
  • Ликвидное и недорогое;hrushhevka-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Недостатки 5-ти этажной хрущевки:

  1. маленькие жилые площади
  2. сидячие ванны
  3. Плохие теплофизические свойства угловых, торцевых квартир и ГИ, ОД и 1-335 серий (продуваемые стыки).
  4. Внутреннее утепление квартир (плитами мин ваты, гипсокартона), установки стеклопакетов, ремонта фасада и стыков.
  5. Особенно проблемными считаются торцевые секции.
  6. Отсутствие лифтов, мусоропроводов.
  7. Проблемные полы (гуляющие)

Кирпично-монолитный — тип жилого дома

kirpichno-monolitnyiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Современное кирпичное жильё всех районов города и области большинство кирпично-монолитные, состоящих из кирпича, крупноформатных поризованных блоков керамических, с наружной отделкой кирпича.

Общая информация

Кирпично-монолитные многоэтажные дома востребованые на рынке, 4 — 28 этажностью, высотой жилых помещений 2.50 —3.20 м, квартиры от студий до 2-х уровнего многокомнатного жилья, разных строительных организаций 1990-х. без отделки.

Отличительные особенности и преимуества:

  • Обеспеченность энергосбережения и звукоизоляций.
  • дома не дают усадку, отделку производить можно сразу
  • теплоэффективность и шумоизоляция К/М домов такая же, как у кирпичных
  • быстрота возводения, в отличии от кирпичных

Долговечность керамического кирпича и фасадная отделка современного К/М строительства домов сильно различается. Некоторые здания последнего периода фасадной части требуется косметики.

В прошлые десятилетия качество домов было ослаблено, выявлялись дефекты строительства, вот некоторые недостатки:

  • монолитных технологий: дефектные заливки, перегибы, неправильный монтаж, перекосы, «завалов», что затрудняло отделку
  • непродуманные планировочные решения

При покупке современного жилья вторичного рынка, качество различается. Большой выбор планировочного решения, возможность перепланировки на стадии строительства

kirpichno-monolitnyiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Деревянные дома Петербурга

derevyannyiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

В пригородах Петербурга и Лен. области на рынке недвижимости
есть варианты квартир (до 1957 г.п.) бревенчатых, обшиты вагонкой домов — старинных дач и усадеб разного происхождения. Жилых помещений высотой 2.30-2.70 м, 1—3 этажностью. 1 — 3 комнатные.

Общая информация деревянных построек

До 1957 года послевоенные постройки были заселены коммунальные квартиры в ведомственном квартирах, имеющих нежилой чердаки, с 1-2 квартирами на этажах.

С 1950 годов коммунальные жильё этих домов Ленинграда расселялись и сносились. Остались лишь в Курортном районе, бараки в пригородах населённого пункта в районах ж/д, ведомственных и маневренного жилого фонда, не подлежащих приватизации. Ветхое жильё — ожидающее расселения. В городе предложений этого сегмента квартиры или комнаты крайне редкое явление. Сегодня в продаже всего четыре предложения в двухэтажных деревянных домах: Тосненском, Волховском и два объекта в Выборгском районах. Стоимость такого жилья низкая от 600-900 тысяч рублей.

Квартиры, которые предлагаются в 1-этажных домах обычно с небольшим участком и отдельным входом. И продаётся, как доля старого индивидуального дома и участка.

Инженерно-сантехнические коммуникации

derevyannyiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Деревянный флигель дома Гербольдта в Петергофе продадут с торгов. (Расселён)

Привычные городские удобства: центральное отопление и водоснабжение (водоразборной колонки, колодца, туалета во дворе), инженерно-сантехнические коммуникации не всегда присутствуют в этих деревянных домах. Центральный или «баллонный» газ, есть варианты с печным отоплением и дровяной колонкой. При невозможности подключения к централизованным коммуникациям, жильцы самостоятельно создают условия (установки душевых кабин, водонагревательных колонок, канализационного септика, насосных колодцев), порой нарушая нормы безопасности. Данные незаконных установок отмечены в документах недвижимости.

В России работают действующие программы расселений аварийного жилого фонда. Покупая недвижимость обратить внимание на % износа строения:

  • Кровельные конструкции, старый ленточный фундамент, междуэтажные перекрытия нижнего венца срубов, считают самыми проблемными местами строения.
  • Недвижимость высокой пожароопасности. Обязательное наличие средств пожаротушения.
  • Состояние послевоенных строений хуже (построенного из сырого леса), чем дореволюционных деревянных домов.

Покупка жилья в деревянном доме неплохое решение, имеет место быть. Рассматривать, как стартовый площадки для переселенцев, с дальним решением жилищного вопроса. Приобретение в престижном пригородном Курортном районе может служить как вторичное жилье, загородной дачи. Доля с участком и коммуникациями неплохой вариант проживания в пригородном районе Санкт-Петербурга.

derevyannyiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Дома, планируется расселить, входят в региональную и ведомственную программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Их расселение станет вторым этапом программы, рассчитанной до 2017 года.

Индивидуальный проект — «несерийного» жилья

individualnyiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

individualnyiy-tipyi-i-serii-domov-peterburga

Дома индивидуального проекта строили во всех районах Петербурга, Ленинградской области.

Общая информация «несерийного» — экспериментального жилья

Под этим типом подразумевают 4-22 этажности из силикатного и керамического кирпича, крупноформатного поризованного блока, наружных стеновых панелей нестандартной конфигурации, высотой помещения 250-270 см, 1-4-комнатные квартиры, разных строительных организаций ведётся строительство. Индивидуальный проект — «Несерийного» жилья из кирпича, в которых нестандартные планировки.С просторными кухнями, различной формы дома (от трапеций до конструкции пяти углов). Необычная конфигурация квартиры, представляет проблему обустроить жильё обычной мебелью.

«Несерийными» панельными домами, проектировали как экспериментальными – с последующим в перспективе тиражирований. Во время «до рыночного» периода между домами по индивидуальным проектам, большинство находились застройки жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

На квартирном рынке часто продавцы, обозначают принимать варианты предложений «индивидуального проекта», которые подразумеваются типовыми домами различных серий м современными кирпичными или кирпично-монолитными домами (1990-х) годов строящихся индивидуальных проектах. Хотя, большое количество современного строительства и относится. Продавец желательно понимать, что покупатели должны получать более точную информацию по типу дома, и в предложениях указывать конструктивные характеристики: кирпич, ПН, К/М, и т. д.

Страница 1 из 7
1 2 3 4 7