«Как новая линия метро повлияет на рынок новостроек Петербурга?»

kolcevaya-liniya-metro-v-peterburge-stanet-realnostyu

kolcevaya-liniya-metro-v-peterburge-stanet-realnostyuИтак, строительство «Большого кольца» метрополитена – вопрос практически уже решённый. «Как новая линия метро повлияет на рынок новостроек Петербурга?» Несмотря на то, что по состоянию на сегодняшний день маршрут прохождения  подземки  определён лишь примерно, уже известно, что его общая протяженность составит около 40 км. Всего предусматривается возведение 20-ти станций, причём с 14-ти из них будет возможно пересесть на прочие линии городской подземки.

Для чего всё это делается?

Прежде всего, строительство кольцевого маршрута даст возможность разгрузить часть прочих станций городского метрополитена. А это, в свою очередь, позволит провести оптимизацию основных направлений пассажиропотоков:

— во-первых, сократится время в пути;
— во-вторых, метро пользоваться станет намного удобнее;
— в-третьих, должно сократиться количество горожан, которые используют личный автотранспорт при поездках на работу или в другие места.

Сегодня в Санкт-Петербурге ещё есть районы города, где станций метрополитена вообще нет (Красносельский, например). Единственное пожелание к «отцам города», это чтобы при обустройстве коммуникаций и транспортных развязок учитывались интересы всех жителей. В конце концов, они (вернее, уплачиваемые ими налоги) являются главными инвесторами любого проекта.

Каких изменений следует ожидать?

statyi/bolshoe_koltso_kak_novayaОтносительно недавно от осведомлённых источников стало известно, что губернатор СПб. Г. Полтавченко лично отдаёт предпочтение одному из предложенных проектов. Кстати, по состоянию на сегодняшний день уже функционируют девять станций. Начало строительства «Большого кольца» запланировано на 2021-22 годы, однако пуск первой очереди произойдёт не ранее, чем в 2025.

Как всегда, основной проблемой является поиск новых источников финансирования проекта. Известно, что адресная инвестиционная программа на период до 2019-го г. (включительно) предусматривает лишь финансирование таких объектов, как Красносельско-Калининская линия (ввод в эксплуатацию не ранее 2022 г.), а также 2-й очереди Фрунзенского радиуса, Невско-Василеостровской и Лахтинско-Правобережной линий. Очевидно, что при составлении бюджета города на 2018-20 годы придётся учитывать необходимость несения дополнительных затрат.

Что уже строится и что планируется построить в районе «Большого кольца»?

По состоянию на сегодняшний день в районе предполагаемого прохождения «Большого кольца» уже ведётся строительство более 1 200 тыс. м2 объектов жилой недвижимости. Это составляет примерно 16% от общего объёма предложений по городу Санкт-Петербург. Причём, основная часть приходится на Невский и Калининский районы, а также, на Васильевский остров.

Самые большие жилые комплексы, возводимые поблизости от возможного прохождения кольцевого маршрута:

Район города
Наименование ЖК
Компания-застройщик
Калининский
Полюстрово парк
Setl City
Калининский
Калейдоскоп
ЛСР. Недвижимость – СЗ
Невский
Цивилизация
ЛСР. Недвижимость – СЗ
Васильевский остров
Светлый мир «Я — Романтик…»
Seven Suns Development (Севен Санс) – ООО «Вымпел»

Следует отметить, что реализация различных жилищных проектов в будущем возможна также за счёт (но не исключительно) редеволепмента производственных мощностей некоторых промышленных компаний. В частности, это могут быть территории заводов «Ильич», «Пигмент», «имени Климова» и пр.

Кроме того, перспектива возведения кольцевого маршрута должна послужить своего рода катализатором для девелепоров в части реализации новых проектов, инвестиционная привлекательность которых со временем будет только расти.

Как это всё отразится на ценах?

Реакция рынка недвижимости Санкт-Петербурга на строительство нового маршрута метрополитена будет весьма предсказуемой: цены должны вырасти. В качестве примера можно привести недавнее окончание строительства  станции, расположенной во Фрунзенском районе. Квартиры в новостройках, которые возводятся в непосредственной близости от новой линии, автоматически станут относиться к «комфорт-классу»: каким бы ни было количество владельцев автотранспорта в городе, близость к метро была, есть и будет несомненным преимуществом.

С другой стороны, резкого скачка цен на жильё в новостройках, которые возводятся в районе предполагаемого прохождения кольцевого маршрута, ожидать не приходится. Дело в том, что проекты подобного масштаба анонсируются заблаговременно, а на их реализацию уходит не один год. Поэтому девелоперы обычно ожидаемое повышение стоимости объектов жилой недвижимости, связанное с вводом в эксплуатацию объектов транспортной инфраструктуры, заранее закладывают в  их стоимость.

Сегодня жильё в новостройках, которые возводятся вблизи от предполагаемого прохождения кольцевого маршрута, преимущественно относится к классу «масс-маркет». Следует отметить, что для этого класса жилья стоимость 1 м2 сейчас несколько ниже в сравнении со средней по городу:

Наименование показателя
Калининский район
Невский район
В среднем по городу
Средняя стоимость 1м2
100 600 рублей
93 680 рублей
106 455
Разница
— 5 855 рублей
— 12 755 рублей
Х
В % к среднегородской
94,5
88
Х

По прогнозам экспертов, в будущем стоимость жилья класса «масс-маркет» в этих районах достигнет среднегородского показателя. Происходить это будет постепенно, по мере ввода в эксплуатацию новых станций.

Новостройки Санкт-Петербурга и области: варианты наиболее бюджетного жилья

The-remoteness-from-the-center-is-more-the- purchase-is-more-favorable

Demand-for-the-real-estate-determines-the-prices Для экспертов состояние столичного рынка недвижимости уже традиционно является «объектом внимания № 1». Подобное положение в порядке вещей: ведь именно здесь наиболее отчётливо прослеживаются все тренды отечественного рынка. Тем не менее в последнее время новостройки города Санкт-Петербурга и области, всё чаще привлекают заинтересованных лиц.

Сегодня здесь, как и по всей стране, отслеживается устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость. По мнению экспертов, определяющим фактором такого положения вещей стало увеличения количества предложений жилья в новостройках. Именно поэтому, несмотря на общее состояние дел в экономике, застройщики с уверенностью смотрят в завтрашний день: спрос на доступное жильё постоянно растёт…

Откуда вообще берётся «дешёвое» жильё?

Однозначного ответа на данный вопрос нет, да и быть не может. Помимо себестоимости для застройщика, нормы прибыли, налогов и сборов, на цену жилой недвижимости в значительной степени оказывают влияние следующие критерии:

  • Близость (удалённость) от центра города;
  • площадь квартиры;
  • транспортные развязки;
  • наличие объектов социальной инфраструктуры;
  • на каком этапе строительства приобретается квартира;
  • наличие (отсутствие) внутренних отделочных работ и т. д.

Как правило, новостройки с относительно недорогими квартирами расположены за пределами кольцевой дороги СПб. Справедливости ради следует отметить, что проблемы инфраструктуры здесь, как правило, решаются на должном уровне, ведь строительство периферийных жилых комплексов осуществляется, исходя из принципа «город в городе». Именно поэтому жильцам доступны все современные социальные опции, такие как магазины, транспортные развязки, школы, детские сады, больницы и т. д.

Как ни странно, но наряду с вышеперечисленным, жилые комплексы, расположенные на периферии, имеют ещё целый ряд преимуществ, а именно:

  • Новые инженерные системы и коммуникации;
  • ценовая доступность;
  • экология;
  • более просторные размеры придомовой территории позволяют возводить паркинги для личных автомобилей жильцов, детские площадки, места отдыха и т. д.

Что касается новых жилых комплексов, которые возводятся поближе к центру, то и здесь цены на квартиры комфорт- и эконом класса намного более демократичны, чем, скажем, в домах, относящихся к историческому жилищному фонду. Хотя, подобная «дешевизна» — понятие довольно относительное.

Если сравнивать квартиры в периферийных жилых комплексах с новостройками в черте города, то последние явно проигрывают. Причины:

  • Более высокая стоимость;
  • ограниченная придомовая территория (отсюда – возможные проблемы с парковками);
  • застройщики, как правило, здесь не утруждают себя по таким «пустякам», как финишная отделка.

Таким образом, для потенциальных покупателей существует альтернатива: квартиры в черте города либо за пределами объездной дороги. Кстати, самое дешевое жильё – то, которое возведено на границе области.

В каких районах города наиболее доступные квартиры?

The-remoteness-from-the-center-is-more-the- purchase-is-more-favorable

Чем больше удаленность от центра — тем выгоднее покупка

Считается, что наиболее демократичные цены на квартиры в новостройках, возведённых возле СМ «Парнас», а также, в Колпинском, Красногвардейском и Красносельском районах СПб.

Как бы там ни было, но потенциальному покупателю необходимо изучить весь спектр существующих предложений, провести их сравнение и анализ. Рассмотрим каждый из районов подробнее.

Район станции метро «Парнас»

Географическое расположение – север СПб. В настоящий момент здесь одновременно возводятся сразу несколько «городов в городе». Наиболее крупный из проектов – это жилой комплекс «Северная долина». По замыслу проектантов, он должен дать кров сразу 80 000 жильцам.

Townhouses-the-most-popular-and-cheapest-housing-behind-city-boundaries

Таунхаусы — самое популярное и самое дешевое жилье за чертой города

В целом, развитие данного района носит комплексный характер: одновременно с объектами жилой недвижимости возводятся транспортные развязки, магазины, школы и детские дошкольные учреждения, больницы и пр.

Колпинский район

Географически расположен на юго-востоке (район города с традиционно высоким промышленным значением). Вниманию покупателей предлагается широкий выбор жилья в новостройках по весьма умеренным ценам. Главным преимуществом для жильцов является возможность трудоустройства с высоким уровнем оплаты труда. К недостаткам можно отнести плохую экологию, что обуславливается большим количеством промышленных предприятий.

Красногвардейский район

Северо-восточная окраина города. В настоящее время ведётся активная застройка преимущественно жильём, относящимся к эконом классу. Квартиры здесь относительно дешёвые, однако существенным недостатком является наличие промышленной зоны, что не могло не отразиться на состоянии экологии.

Красносельский район

Пожалуй, это район, расположенный на юго-западе Северной столицы, выглядит наиболее привлекательным вариантом на фоне вышеперечисленных территорий:

  • Хорошая экологическая ситуация;
  • демократические цены;
  • небольшая удалённость от центра города;
  • широкий ассортимент жилья, способный удовлетворить покупателей с самыми разнообразными запросами.

Как и в других местах, здесь ведётся масштабная застройка. Считается одним из самых перспективных районов города.

The-districts-of-St-Petersburg-with-the-cheapest-housing

Самые дешевые квартиры продаются в Красносельском, Красногвардейском и Колпинском районах

Ленинградская область

Районы Ленинградской области, граничащие с городом, изобилуют большим количеством небольших городков, где можно подобрать себе недорогую квартиру. Вокруг этих живописных городков и посёлков построены и продолжат возводиться жилые комплексы. Причём наравне с многоэтажными зданиями строятся дома с небольшим количеством этажей.

Петербуржцы обычно отдают предпочтение территориям, расположенным на северо-востоке (Всеволожский и Выборгский районы). Их можно понять: спокойный ритм жизни в сочетании с близостью к природе, транспортная доступность и хорошая экология с одной стороны, а с другой – возможность без проблем добраться до города.

Масштабность строительства и большое количество готового жилья обеспечивает именно тот уровень конкуренции между застройщиками, который необходим для поддержания паритетных цен.

Кстати, о малоэтажных проектах: удачным примером могут послужить комплексы, расположенные в Выборгском районе (Кивеннапа — «Север» и «Подгорное»). Наряду с многоквартирными домами, в их состав входят коттеджи, таунхаусы и дуплексы, строительство которых ведётся по принципу ИЖС. Цены стартуют здесь от 24-29 000 руб./м2.

В заключение

Так называемая дешевизна жилья, о котором речь шла выше, — понятие, конечно же, относительное. Здесь всё зависит от финансового положения покупателя. Тем не менее чрезмерно заниженная стоимость квадратных метров должна послужить сигналом тревоги: к сожалению, некоторые застройщики и сегодня продолжают использовать в своей деятельности мошеннические методы. Ведь недаром существует народная пословица о том, что скупой платит дважды…

Спасение в приватизации

Помимо многих других проблем, у жильцов может возникнуть весьма пикантная – наличие другого человека, имеющего права на жилплощадь. Бывали случаи, когда прожившие в одной квартире пять или шесть лет люди узнавали, что права собственности принадлежат совершенному другим лицам. Оказалось, что продававшая квартиры компания расторгла с застройщиком договор со инвестирования, но решила деньги «отбить». Застройщик, естественно, никаких средств не получал, что вынудило оформить права собственности на жильё на себя. Единственный способ хоть как-то решить подобную проблему – суд, но он отнюдь не всегда оставляет помещение у добросовестного владельца. При этом фирма, у которой приобретались квартиры, может быть признана банкротом – возврат денежных средств практически невозможен.

Что может послужить гарантией?

Некоторые гарантии даст заключение договора ДДУ. Сторона по договору – дольщик – может по собственной инициативе, вне зависимости от застройщика, оформить права на помещение. Основанием к этому служит регистрация договора в Госрегистрации, что автоматически даёт определённые права дольщику на данную недвижимость. После сдачи жилья в эксплуатацию регистрируется право собственника за дольщиком, и все проблемы оказываются позади. Наконец, если застройщик сорвёт сроки сдачи дома, то на него может быть наложена обязанность выплатить пеню дольщику.

Однако решение проблем собственников жилья не может быть осуществлено без приватизации земли. В Санкт-Петербурге строители обычно работаю на участке, выкупленном у администрации, а не надеются на «птичьи» права. Так же соблюдаются сроки строительства жилых домов.