Изменения законодательства РФ в сфере недвижимости 2018 года

Changes-of-the-legislation-of-the-RF-in-the-sphere-of-the-real-estate-of-2018.j

dachnaya-amnistia-2018Следуя курсом реформирования экономики, власти РФ не оставили без внимания и правоотношения в сфере недвижимости. В 2018 году следует ожидать внедрения целого ряда изменений. Важными являются «дачная амнистия» и новые правила администрирования налога на недвижимость.

Дачная амнистия – что это?

Под термином «амнистия» граждане часто подразумевают:

  1. Упрощённый механизм регистрации права владения на возведённые на дачных, огородных и садовых земельных участках индивидуальные дома.
  2. Бесплатная приватизация земельных участков (дачных, огородных и садовых).

Введенные в действие 30 июня 2006 г. (93-ФЗ). В первом случае срок действия «амнистии» продлён до 01. 03. 2018 года, а во втором – до конца 2020. Рассмотрим каждый из этих вариантов.

#1 Оформление жилых домов

Порядок оформления права владения на жилые дома, которые являются объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и возведены на земельных участках, предоставленных для этих целей (либо же – для ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства), немного отличается от порядка, установленного для домов, возведённых на дачных или садовых участках.

Объекты ИЖС

Согласно положениям Градостроительного кодекса, объект ИЖС – это отдельно стоящее жилое здание, предназначенное для проживания не более чем одной семьи, этажностью не более трёх. Для того, чтобы зарегистрировать объект, в отделение Росреестра по местонахождения жилого дома необходимо представить следующий пакет документов:

– заявление соответствующего образца;
– квитанция об уплате госпошлины;
– копия паспорта заявителя;
– кадастровый паспорт здания;
– документы, устанавливающие право собственности на земельный участок.

Эти документы необходимы в том случае, если об участке отсутствуют в ЕГРП. Если они там есть, то такие документы не представляются.

Важно: до 1 марта 2018 г. для регистрации права владения на жилой дом – объект ИЖС разрешение на эксплуатацию дома представлять не надо.

Пакет документов может быть представлен заявителем (его представителем) лично, либо отправлен по почте. В последнем случае подпись заявителя (его представителя) удостоверяется нотариально.

Легализация дачного (садового) домика

Для строительства домов на дачных или садовых участках никакого разрешения не требуется. Таким образом, единственные документы, которые необходимо приложить к заявлению – это свидетельство о праве владения участком земли (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение) и декларация на дом (постройку).

Если же участок до того был уже оформлен (данные содержатся в ЕГРП), предоставлять свидетельство не нужно. Декларация на дом (постройку) заполняется заявителем собственноручно. Образцы можно получить в любом отделении Росреестра, либо скачать с его официального сайта в интернете.

Важно: в компетенцию специалистов из Росреестра не входит проверка данных, которые заявитель внёс в декларацию. Поэтому никаких выездов «на место» не будет.

#2 Бесплатная приватизация земли

Под действие программы попадают участки, полученные до 30. 10. 2001 г., т. е., до того момента времени, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ.

Changes-of-the-legislation-of-the-RF-in-the-sphere-of-the-real-estate-of-2018.jПервым делом следует изучить правоустанавливающий документ. Важна информация о том, для чего и на каком праве он был получен. Если такие сведения отсутствуют, считается, что участок был предоставлен гражданину на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда действующим законодательством установлено, что те или иные участки земли не могут быть частной собственностью граждан.

Если же участок был получен на правах бессрочного пользования или же пожизненного наследуемого владения, его также можно оформить в собственность. Не подлежат оформлению участки земли, которые были изъяты из оборота (либо на оборот которых наложено ограничение).

А что делать тем, кто вообще никаких документов не имеет?

В этом случае в качестве правоустанавливающего документа выступает выписка из хозяйственной книги. Такую выписку выдаёт территориальный орган местного самоуправления. Однако, если и в хозяйственной книге сведения о земельном участке отсутствуют, его придётся выкупать у государства, но уже по рыночным ценам.

Часто бывает так, что земля является собственностью садовых (дачных) товариществ. В таких случаях заявителю необходимо обращаться с заявлением не в Росреестр, а непосредственно в территориальный орган местного самоуправления.

В комплект документов для приватизации земельного участка входят:

– заявление установленной формы;
– составленное заявителем описание границ земельного участка;
– подтверждение правлением садового (дачного) товарищества факта принадлежности участка земли заявителю, а также, достоверности его границ.

Законодательно установленный срок рассмотрения заявлений до 14-ти дней.

Наиболее распространённые проблемы, при оформлении земли по программе «амнистии»:

Ситуация № 1: несоответствие фактической площади участка, которая заявлена в правоустанавливающих документах.

Несоответствия фактической площади не могут быть причиной отказа в приватизации. Подобные ситуации возникают потому, что в конце 80-х и в начале 90-х годов прошлого столетия наделы предоставлялись без проведения надлежащих замеров, «на глазок».

В таких случаях необходимо провести межевание надела. Законодательство не имеет ничего против увеличения его площади. Однако размер увеличения не может превышать одну минимально допустимую величину для участков, относящихся к данной категории земель.

Иногда встречаются случаи, что границы участка не определялись вовсе. В этой ситуации увеличение тоже возможно, в размере, не превышающей 1/10 площади по данным ГК.

Ситуация № 2: как быть, если у продавца свидетельство о праве собственности старого образца?

Определить на каком праве был получен участок. Если на основании права собственности – прекрасно. В противном случае следует убедиться, что участок не был изъят из оборота или не был получен в ограниченное пользование. Если ограничений нет, то участок должен быть предоставлен на правах собственности (приватизирован). Чтобы данные попали в ЕГРП.

Программа легализации садовых домиков и земли – это возможность для граждан, которые не успели оформить право собственности, в неограниченное количество объектов. В отличие от стандартной процедуры приватизации, например.

Изменения в налогообложении

Изменения в порядке взимания налога на недвижимое имущество были приняты в 2014 г. и вступили в силу в 2015. Главное, что в качестве базы налогообложения стала выступать оценка имущества, которая числится по данным кадастровых документов. Ранее использовалась инвентаризационная оценочная стоимость объектов недвижимости.

В Налоговом кодексе РФ установлена минимальная годовая ставка налога на недвижимость в размере 0,1% от оценочной стоимости жилья. С 2015 г. действует понижающий коэффициент, который ежегодно увеличивается на 20% (соответственно, вместе с этим увеличивается и сумма взимаемого налога), так:
в 2015 г. действовал понижающий коэффициент 0,2;
в 2016 – 0,4;
в 2017 – 0,6;
в 2018 будет действовать 0,8, а
в 2019 не будет использоваться совсем.

Выполнить переход на полную ставку планируется до конца 2019 г. До этого же момента времени допускается использование инвентаризационной оценки объекта при исчислении объекта налогообложения.

В 2018 г. без изменений останутся и категории граждан, которых государство освобождает от уплаты налога: ветераны войны и труда, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, участники боевых действий, пенсионеры и инвалиды. Что касается пенсионеров, то не платить налог они смогут лишь за один из объектов, которыми они владеют. Если у человека в собственности и квартира, и частный дом, то от уплаты освобождается (на выбор пенсионера) или один, или другой объект.

Сколько стоит доля в квартире

skolko-stoit-dolya-v-kvartire

В Санкт-Петербурге с прошлого года были изменены правила оформления сделок с квартирными долями. Хотелось бы понимать, сколько стоит доля в квартире и можно ли самому определить их стоимость и на что обратить внимание.

Изменения в законе по отчуждению долей в России

skolko-stoit-dolya-v-kvartireВ связи с процветающими рейдерскими захватами и махинациями на рынке недвижимости произошли изменения в законе, которые с июня 2016 г оформляются нотариально. Это изменение направлено на улучшение этого вопроса и исключения мнимого дарения долей.

Первоочередное право на выкупа доли имеют соседи по коммуналке, т.е. сособственники продавца

При намерении продажи, владелец должен предложить сособственникам и нотариально оповестить через почтовое уведомление с вручением и указанной ценой доли.

После письменного отказа или игнорирования уведомления в истечении одного месяца, продавец вправе продавать долю в квартире любому покупателю.

После принятия закона, различные махинации не имеют места быть. Нотариус обязан проверить чистоту сделки и исключения притворных сделок. Тариф оформления 0,5%, не более двадцати тысяч рублей от стоимости объекта сделки.

skolko-stoit-dolya-v-kvartire

Бесплатное жилье от государства

nedvizhimost-300x200

Граждане РФ, кому за пятьдесят, еще помнят порядок предоставления бесплатного жилья в СССР, когда квартиры трудящимся выделялись вне зависимости от социального статуса, материального состояния и национальности претендента. Существовали даже специальные государственные программы, которые принимались на съездах правящей партии (выполнение, было обязательным). По состоянию на сегодняшний день большинство наших сограждан убеждены, что рассчитывать на то, что государство окажет реальное содействие в решении их жилищных проблем, не стоит.

Следует отметить, что это не совсем так: будучи социальным государством (данная норма содержится в Конституции), РФ взяла на себя обязательства по обеспечению бесплатным жильем наиболее нуждающихся в этом слоев населения.

Правовые основания предоставления бесплатного жилья

Реализация государственной политики, направленной на решение жилищных проблем граждан, имеет два основных направления:

— Первое – предоставление бесплатного жилья. Сразу же следует сделать оговорку о том, что такое жилье может быть предоставлено нуждающимся в пользование (исключительно в форме социального найма).
— Второе – специальные программы, направленные на удешевление стоимости приобретения жилья (социальная и молодежная ипотеки, субсидирование при покупке и т.д.).

Получение бесплатного жилья по договору социального найма

Обязанности по реализации программы предоставления нуждающимся категориям населения жилья по договору социального найма, помимо государства, возложены и на местные органы власти. Исходя из этого, претендент должен отчетливо понимать требования положений действующего законодательства по данному вопросу.

Условия предоставления государственного бесплатного жилья:

Общие обязательные требования к претендентам

1. Наличие гражданства РФ.
2. Наличие статуса малообеспеченного. Следует отметить, что определение данного термина в положениях действующего законодательства отсутствует. Необходимо понимать под ним лиц, ежемесячный доход которых не превышает размера прожиточного минимума (устанавливается для каждого региона).
3. Наличие статуса лица, нуждающегося в улучшении жилищных условий (согласно положениям Жилищного кодекса — ч.2, ст.49).

Условия для присвоения гражданину статуса нуждающегося в государственном бесплатном социальном жилье

1. Жилье в котором проживает претендент (его семья) признано непригодным для жилья.
2. На момент представления заявления претендент не имеет в пользовании жилья, которое было предоставлено ему на условиях социального найма.
3. Если претендент, все-таки, использует социальное жилье (или же владеет приватизированной квартирой), но их площадь в перерасчете на одного члена семьи менее нормативов, которые установлены в законодательстве.
4. Если претендент (его семья) проживает в одной из вышеуказанных категорий квартир и при этом подвержен (либо кто-то из членов семьи) хроническим заболеваниям.

Категории лиц, которые могут рассчитывать на предоставление льгот

  • Многодетные семьи (количество детей – три и более).
  • Лица, подверженные хроническим заболеваниям. Кадровые военнослужащие, которые вышли в отставку.
  • Инвалиды 1-2-й групп.
  • Дети-инвалиды и сироты.
  • Участники ликвидации последствий техногенных аварий и катастроф.
  • Вынужденные переселенцы, а также – те, которые попадают под государственную программу переселения.

О специальных федеральных программах, направленных на удешевление стоимости приобретения жилья

Бывает так, что лицо по ряду сложившихся обстоятельств не может ожидать, когда подойдет его очередь, воспользоваться программой аренды социального бесплатного жилья. Для таких категорий граждан в законодательстве предусмотрена возможность удешевления стоимости приобретения жилья.

По состоянию на сегодняшний день действуют следующие федеральные программы:

— молодежной ипотеки;
— социальной ипотеки;
— субсидирования покупки.

Само собой, что это не идет ни в какое сравнение со старыми добрыми временами Советского Союза. Тем не менее государство выполняет (возможно, не в тех пределах, как хотелось бы) свои обязательства в части предоставления социальных гарантий своим гражданам.

Бесплатное жилище помимо государства

Существуют и прочие варианты получить в собственность бесплатное жилье. Причем вовсе не требующие переступать через Закон или общепринятые этические нормы. Вниманию читателя будут предложены такие способы стать собственником бесплатного жилья, как заключение договора пожизненной опеки, а также наследование и завещание.

Бесплатное жилье помимо государства

Договор опеки

В России существует такая же демографическая проблема, как и в странах Европы: количество пенсионеров год от года увеличивается, а трудоспособного населения – уменьшается. Удельный вес одиноких людей преклонного возраста также возрастает. Положениями Гражданского кодекса РФ предусмотрена такая форма договоров, как договора пожизненной опеки (ренты), предусматривающих переход собственности на жилье от владельца (после его смерти) к опекуну.

При реализации данного варианта основная проблема для соискателя заключается в недостатке информации о пожилых людях, которые нуждаются в данной услуге. Доступ к ней, как правило, можно получить от органов попечительства, а в отдельных случаях – от родственников, соседей или же просто знакомых. Неплохо бы было устроиться в попечительный орган на работу: к сотрудникам этих учреждений обычно больше доверия.

То, как будут в дальнейшем развиваться события, зависит от соискателя: скорее всего, кто-то из сотрудников обязательно поделится информацией о нуждающихся в уходе пожилых людях. Кстати, эти же коллеги могут порекомендовать соискателя как возможного опекуна.

В любом случае, наличие доверительных отношений с опекаемым лицом и таких качеств у соискателя, как элементарная человеческая порядочность и способность сопереживать, являются необходимыми условиями удачного завершения проекта.

Во избежание в будущем всевозможных недоразумений, при заключении договора опеки следует акцентировать внимание на следующем:

  • Обязательное положение, которое должно присутствовать в условиях договора – после смерти опекаемого лица его жилье переходит в собственность соискателя.
  • Также в договоре должны быть четко сформированы обязательства, которые возлагаются на соискателя (опекуна).

Совет: для увеличения шансов на удачное завершение проекта, соискателю следует заключить не один, а несколько договоров с разными людьми. При этом необходимо учитывать свои физические возможности и финансовое положение.

Наследование и завещание

Юридические нюансы, пусть и незначительные, в понятиях документы будут рассмотрены ниже. А сейчас на примере представим, как работает одна из схем:

— Ветераны ВОВ пользуются государственной поддержкой, в т.ч. и в части обеспечения жильем, которое передается им в собственность.
— Право на использование льготы (в случае смерти лица, имеющего на нее право), может переродить (по праву наследования) их вдовам, являющимися законными наследницами.
— В порядке представления право наследования может передаваться и ближайшим родственникам (детям или внукам).

Справка: наследование – это переход права собственности на имущество (в нашем случае – жилье). Основаниями такого правопреемства являются либо завещание, либо – определенные законодательно обстоятельства.

Применительно к вопросу бесплатного получения жилья, проблема может быть решена в следующем порядке:

Вариант 1: ветеран ВОВ лично воспользовался своим правом на получение бесплатного жилья.
Вариант 2: делегировал такое право третьему лицу (в нашем случае – соискателю).

Завещание – еще более интересный вариант решения проблемы, поскольку:

  • По завещанию в качестве правопреемника может выступать любое лицо (а не только кто-то из родственников).
  • Согласно нормам действующего законодательства, оно (в сравнении с наследованием) пользуется приоритетом.

При условии налаживания доверительных отношений с соискателем жилья, граждане преклонного возраста могут передать ему свою недвижимость на основании завещания.

Оформление наследства

Если Вам нужна услуга оформления наследства «под ключ» – предлагаем воспользоваться предложением опытных специалистов в минимальные сроки:

  • Оформление на недвижимость от 4 800 рублей
  • Оформление на загородной недвижимости от 9 950 рублей
  • При оформлении нескольких видов имущества — скидки.

При необходимости оформления наследства, звоните 915-44-59

Проверка квартиры при покупке

При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить чистоту недвижимости. Агенты по сделке рекомендуют провести юридическую проверку. А возможно ли покупателю проверить своими силами.

Начальную информацию об приобретаемом объекте клиент получает из предоставленных данных рекламы и продавца. Подробнее попробуем разобраться, на что обратить внимание.

Основной документ

Свидетельство о собственности подтверждает право регистрации, владения и распоряжения — это основной документ. Следует изучить полезную информацию объекта в этом документе:

  • Сведения свидетельства о регистрации права
  • Дату выдачи свидетельства
  • Основания выдачи (договоры купли-продаж, дарений, приватизаций, наследства, решение суда и т. п.)
  • Справки полной выплаты пая в ЖСК либо ДДУ (первичного строительства)
  • Семейное положение (согласия супруги/а на продажу, нотариально)

Важные моменты

Попросите объяснить продавца причину продажи квартиры, если документ выдан недавно. При невнятном объяснении, лучше поискать другой вариант

Бессрочное право пользования законом сохраняется.

  1. При приватизации: продавцу необходимо подтвердить прописку на момент приватизации и прописанных в квартире людей — ф.9, которые при заключении договора должны сняты с учёта. Обратить внимание на проживающих лиц, за которыми сохраняется право проживания, не принимающих участия в приватизации.
  2. Граждане, не участвующие в приватизации (снятые с учёта в связи с призывом военной службы, местах лишения свободы, и пр.обременениях)
  3. Наличие несовершеннолетних детей. Обязательно согласие опеки и попечительства. Поинтересоваться дальнейшего проживания ребёнка. Иначе, сделка может быть признана недействительной.

Основной документ

Содержание выписки содержится информация о всех правообладателях жилья и наличии обременении (залога, ареста или судебных требованиях). При возникновении сомнений потребовать расширенную выписку ЕГРП, выдаётся только собственнику, в которой указывается всех проживающих в данной квартире и основания перехода соответствующих прав.

Проверка технического паспорта — в документе фиксируют техническое состояние помещения, перепланировок и согласований. При наличии незаконных перепланировок требуется согласование с банком (ипотечные сделки). Повреждение несущих стен, ответственность ложится на покупателя.

Изменение границ не допустимо, Росреестр откажет в оформлении права новых владельцев, не учтённых границ в кадастре. Такая незаконная перепланировка значительно повлияет на снижение стоимости объекта и стоит настоятельно торговаться.

Гарантия юридической чистоты квартиры.

Гарантии

Проверка документов минимизирует риски, при покупке недвижимости.
— Лучше доверить специалистам недвижимости!
100% гарантии дать никто не может.
Застраховать утраты право собственности — не лишняя рекомендация.

Мошенничества с недвижимостью

На рынке недвижимости появился новый вид мошенничества с недвижимостью. Чем чаще мы пользуемся такой услугой, отправления денег или оплат платежей систем денежного перевода, тем больше входит в норму жизни.

В последнее время при покупке квартир покупатель может столкнуться со схемой денежного воровства, ранее распространённой схемы автомобильного рынка. Недобросовестные граждане с помощью платёжных систем получают в виде задатков будущих сделок у добросовестных людей внушительные суммы.

Бесплатный сыр только в мышеловке

Итак, мошенник зная, что при размещении объявления, предложения продажи квартиры со скидкой, найдутся потенциальные приобретатели. Наивные граждане знают пословицу о бесплатном сыре и о мышеловке, но не думают, что такое может произойти на рынке жилья! Надеясь на чудеса и пытаются самостоятельно приобрести недвижимость.

Так, жулик размещает объявление с выгодной скидкой до 35-45% от реальной цены рынка. Потенциальные клиенты, звонят и уточняют, сомнительную цену. Далее после выяснений узнает о проживании продавца за рубежом, далеко и приедет на сделку после внесения задатка денег, поэтому продаётся дешевле. При общении с собственником квартиры средствами коммуникаций, он подтверждает, что подъедет и предоставит все документы, как только покупатель подтвердит о серьёзных намерениях покупки жилья и внесения «небольшого» задатка. Размер суммы внесения может составлять от 5-10 тысяч условных единиц. Не подозревая мошенничества, покупатель готов внести за выгодный вариант при такой хорошей скидке.

При переводе задатка через денежную систему переводов клиент, ожидает приезда продавца, но в этот момент он почему-то не выходит на связь, а денежный перевод уже отправлен в неизвестное направление. Похожая схема работает и при зарубежной аренде жилья, с 50% взносом предоплаты.

Почему так происходит?

Дело в том, что для получений переводов за рубежом не требуется паспорт, достаточно лишь платёжных реквизитов, данных отправителя и получателей и суммы перечисления. В России работают с контрольными данными и паспортом, и наши граждане этого не знают, т.к. сотрудники банков дают неверную информацию.

Иногда происходит через подставные сайты платёжной системы и мошенник получает всю информацию о переводе средств.

Специалисты недвижимости никогда не рассматривают смутные схемы расчёта и не рекомендуют заострять внимания на объектах слишком заниженной цены недвижимости, учитывая их профессиональные психологические способности  и мошеннические схемы, . Рекомендации: избегать бесед и выяснений. Будьте бдительны!