«Как новая линия метро повлияет на рынок новостроек Петербурга?»

kolcevaya-liniya-metro-v-peterburge-stanet-realnostyu

kolcevaya-liniya-metro-v-peterburge-stanet-realnostyuИтак, строительство «Большого кольца» метрополитена – вопрос практически уже решённый. «Как новая линия метро повлияет на рынок новостроек Петербурга?» Несмотря на то, что по состоянию на сегодняшний день маршрут прохождения  подземки  определён лишь примерно, уже известно, что его общая протяженность составит около 40 км. Всего предусматривается возведение 20-ти станций, причём с 14-ти из них будет возможно пересесть на прочие линии городской подземки.

Для чего всё это делается?

Прежде всего, строительство кольцевого маршрута даст возможность разгрузить часть прочих станций городского метрополитена. А это, в свою очередь, позволит провести оптимизацию основных направлений пассажиропотоков:

— во-первых, сократится время в пути;
— во-вторых, метро пользоваться станет намного удобнее;
— в-третьих, должно сократиться количество горожан, которые используют личный автотранспорт при поездках на работу или в другие места.

Сегодня в Санкт-Петербурге ещё есть районы города, где станций метрополитена вообще нет (Красносельский, например). Единственное пожелание к «отцам города», это чтобы при обустройстве коммуникаций и транспортных развязок учитывались интересы всех жителей. В конце концов, они (вернее, уплачиваемые ими налоги) являются главными инвесторами любого проекта.

Каких изменений следует ожидать?

statyi/bolshoe_koltso_kak_novayaОтносительно недавно от осведомлённых источников стало известно, что губернатор СПб. Г. Полтавченко лично отдаёт предпочтение одному из предложенных проектов. Кстати, по состоянию на сегодняшний день уже функционируют девять станций. Начало строительства «Большого кольца» запланировано на 2021-22 годы, однако пуск первой очереди произойдёт не ранее, чем в 2025.

Как всегда, основной проблемой является поиск новых источников финансирования проекта. Известно, что адресная инвестиционная программа на период до 2019-го г. (включительно) предусматривает лишь финансирование таких объектов, как Красносельско-Калининская линия (ввод в эксплуатацию не ранее 2022 г.), а также 2-й очереди Фрунзенского радиуса, Невско-Василеостровской и Лахтинско-Правобережной линий. Очевидно, что при составлении бюджета города на 2018-20 годы придётся учитывать необходимость несения дополнительных затрат.

Что уже строится и что планируется построить в районе «Большого кольца»?

По состоянию на сегодняшний день в районе предполагаемого прохождения «Большого кольца» уже ведётся строительство более 1 200 тыс. м2 объектов жилой недвижимости. Это составляет примерно 16% от общего объёма предложений по городу Санкт-Петербург. Причём, основная часть приходится на Невский и Калининский районы, а также, на Васильевский остров.

Самые большие жилые комплексы, возводимые поблизости от возможного прохождения кольцевого маршрута:

Район города
Наименование ЖК
Компания-застройщик
Калининский
Полюстрово парк
Setl City
Калининский
Калейдоскоп
ЛСР. Недвижимость – СЗ
Невский
Цивилизация
ЛСР. Недвижимость – СЗ
Васильевский остров
Светлый мир «Я — Романтик…»
Seven Suns Development (Севен Санс) – ООО «Вымпел»

Следует отметить, что реализация различных жилищных проектов в будущем возможна также за счёт (но не исключительно) редеволепмента производственных мощностей некоторых промышленных компаний. В частности, это могут быть территории заводов «Ильич», «Пигмент», «имени Климова» и пр.

Кроме того, перспектива возведения кольцевого маршрута должна послужить своего рода катализатором для девелепоров в части реализации новых проектов, инвестиционная привлекательность которых со временем будет только расти.

Как это всё отразится на ценах?

Реакция рынка недвижимости Санкт-Петербурга на строительство нового маршрута метрополитена будет весьма предсказуемой: цены должны вырасти. В качестве примера можно привести недавнее окончание строительства  станции, расположенной во Фрунзенском районе. Квартиры в новостройках, которые возводятся в непосредственной близости от новой линии, автоматически станут относиться к «комфорт-классу»: каким бы ни было количество владельцев автотранспорта в городе, близость к метро была, есть и будет несомненным преимуществом.

С другой стороны, резкого скачка цен на жильё в новостройках, которые возводятся в районе предполагаемого прохождения кольцевого маршрута, ожидать не приходится. Дело в том, что проекты подобного масштаба анонсируются заблаговременно, а на их реализацию уходит не один год. Поэтому девелоперы обычно ожидаемое повышение стоимости объектов жилой недвижимости, связанное с вводом в эксплуатацию объектов транспортной инфраструктуры, заранее закладывают в  их стоимость.

Сегодня жильё в новостройках, которые возводятся вблизи от предполагаемого прохождения кольцевого маршрута, преимущественно относится к классу «масс-маркет». Следует отметить, что для этого класса жилья стоимость 1 м2 сейчас несколько ниже в сравнении со средней по городу:

Наименование показателя
Калининский район
Невский район
В среднем по городу
Средняя стоимость 1м2
100 600 рублей
93 680 рублей
106 455
Разница
— 5 855 рублей
— 12 755 рублей
Х
В % к среднегородской
94,5
88
Х

По прогнозам экспертов, в будущем стоимость жилья класса «масс-маркет» в этих районах достигнет среднегородского показателя. Происходить это будет постепенно, по мере ввода в эксплуатацию новых станций.

Новостройки Санкт-Петербурга и области: варианты наиболее бюджетного жилья

The-remoteness-from-the-center-is-more-the- purchase-is-more-favorable

Demand-for-the-real-estate-determines-the-prices Для экспертов состояние столичного рынка недвижимости уже традиционно является «объектом внимания № 1». Подобное положение в порядке вещей: ведь именно здесь наиболее отчётливо прослеживаются все тренды отечественного рынка. Тем не менее в последнее время новостройки города Санкт-Петербурга и области, всё чаще привлекают заинтересованных лиц.

Сегодня здесь, как и по всей стране, отслеживается устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость. По мнению экспертов, определяющим фактором такого положения вещей стало увеличения количества предложений жилья в новостройках. Именно поэтому, несмотря на общее состояние дел в экономике, застройщики с уверенностью смотрят в завтрашний день: спрос на доступное жильё постоянно растёт…

Откуда вообще берётся «дешёвое» жильё?

Однозначного ответа на данный вопрос нет, да и быть не может. Помимо себестоимости для застройщика, нормы прибыли, налогов и сборов, на цену жилой недвижимости в значительной степени оказывают влияние следующие критерии:

  • Близость (удалённость) от центра города;
  • площадь квартиры;
  • транспортные развязки;
  • наличие объектов социальной инфраструктуры;
  • на каком этапе строительства приобретается квартира;
  • наличие (отсутствие) внутренних отделочных работ и т. д.

Как правило, новостройки с относительно недорогими квартирами расположены за пределами кольцевой дороги СПб. Справедливости ради следует отметить, что проблемы инфраструктуры здесь, как правило, решаются на должном уровне, ведь строительство периферийных жилых комплексов осуществляется, исходя из принципа «город в городе». Именно поэтому жильцам доступны все современные социальные опции, такие как магазины, транспортные развязки, школы, детские сады, больницы и т. д.

Как ни странно, но наряду с вышеперечисленным, жилые комплексы, расположенные на периферии, имеют ещё целый ряд преимуществ, а именно:

  • Новые инженерные системы и коммуникации;
  • ценовая доступность;
  • экология;
  • более просторные размеры придомовой территории позволяют возводить паркинги для личных автомобилей жильцов, детские площадки, места отдыха и т. д.

Что касается новых жилых комплексов, которые возводятся поближе к центру, то и здесь цены на квартиры комфорт- и эконом класса намного более демократичны, чем, скажем, в домах, относящихся к историческому жилищному фонду. Хотя, подобная «дешевизна» — понятие довольно относительное.

Если сравнивать квартиры в периферийных жилых комплексах с новостройками в черте города, то последние явно проигрывают. Причины:

  • Более высокая стоимость;
  • ограниченная придомовая территория (отсюда – возможные проблемы с парковками);
  • застройщики, как правило, здесь не утруждают себя по таким «пустякам», как финишная отделка.

Таким образом, для потенциальных покупателей существует альтернатива: квартиры в черте города либо за пределами объездной дороги. Кстати, самое дешевое жильё – то, которое возведено на границе области.

В каких районах города наиболее доступные квартиры?

The-remoteness-from-the-center-is-more-the- purchase-is-more-favorable

Чем больше удаленность от центра — тем выгоднее покупка

Считается, что наиболее демократичные цены на квартиры в новостройках, возведённых возле СМ «Парнас», а также, в Колпинском, Красногвардейском и Красносельском районах СПб.

Как бы там ни было, но потенциальному покупателю необходимо изучить весь спектр существующих предложений, провести их сравнение и анализ. Рассмотрим каждый из районов подробнее.

Район станции метро «Парнас»

Географическое расположение – север СПб. В настоящий момент здесь одновременно возводятся сразу несколько «городов в городе». Наиболее крупный из проектов – это жилой комплекс «Северная долина». По замыслу проектантов, он должен дать кров сразу 80 000 жильцам.

Townhouses-the-most-popular-and-cheapest-housing-behind-city-boundaries

Таунхаусы — самое популярное и самое дешевое жилье за чертой города

В целом, развитие данного района носит комплексный характер: одновременно с объектами жилой недвижимости возводятся транспортные развязки, магазины, школы и детские дошкольные учреждения, больницы и пр.

Колпинский район

Географически расположен на юго-востоке (район города с традиционно высоким промышленным значением). Вниманию покупателей предлагается широкий выбор жилья в новостройках по весьма умеренным ценам. Главным преимуществом для жильцов является возможность трудоустройства с высоким уровнем оплаты труда. К недостаткам можно отнести плохую экологию, что обуславливается большим количеством промышленных предприятий.

Красногвардейский район

Северо-восточная окраина города. В настоящее время ведётся активная застройка преимущественно жильём, относящимся к эконом классу. Квартиры здесь относительно дешёвые, однако существенным недостатком является наличие промышленной зоны, что не могло не отразиться на состоянии экологии.

Красносельский район

Пожалуй, это район, расположенный на юго-западе Северной столицы, выглядит наиболее привлекательным вариантом на фоне вышеперечисленных территорий:

  • Хорошая экологическая ситуация;
  • демократические цены;
  • небольшая удалённость от центра города;
  • широкий ассортимент жилья, способный удовлетворить покупателей с самыми разнообразными запросами.

Как и в других местах, здесь ведётся масштабная застройка. Считается одним из самых перспективных районов города.

The-districts-of-St-Petersburg-with-the-cheapest-housing

Самые дешевые квартиры продаются в Красносельском, Красногвардейском и Колпинском районах

Ленинградская область

Районы Ленинградской области, граничащие с городом, изобилуют большим количеством небольших городков, где можно подобрать себе недорогую квартиру. Вокруг этих живописных городков и посёлков построены и продолжат возводиться жилые комплексы. Причём наравне с многоэтажными зданиями строятся дома с небольшим количеством этажей.

Петербуржцы обычно отдают предпочтение территориям, расположенным на северо-востоке (Всеволожский и Выборгский районы). Их можно понять: спокойный ритм жизни в сочетании с близостью к природе, транспортная доступность и хорошая экология с одной стороны, а с другой – возможность без проблем добраться до города.

Масштабность строительства и большое количество готового жилья обеспечивает именно тот уровень конкуренции между застройщиками, который необходим для поддержания паритетных цен.

Кстати, о малоэтажных проектах: удачным примером могут послужить комплексы, расположенные в Выборгском районе (Кивеннапа — «Север» и «Подгорное»). Наряду с многоквартирными домами, в их состав входят коттеджи, таунхаусы и дуплексы, строительство которых ведётся по принципу ИЖС. Цены стартуют здесь от 24-29 000 руб./м2.

В заключение

Так называемая дешевизна жилья, о котором речь шла выше, — понятие, конечно же, относительное. Здесь всё зависит от финансового положения покупателя. Тем не менее чрезмерно заниженная стоимость квадратных метров должна послужить сигналом тревоги: к сожалению, некоторые застройщики и сегодня продолжают использовать в своей деятельности мошеннические методы. Ведь недаром существует народная пословица о том, что скупой платит дважды…

Цены на аренду

arenda

В настоящее время предложений аренды квартир в новых домах увеличивается и это никак не сказывается на цены. Зато предложений в два раза больше, чем спроса. Колебания повышения по сравнению с прошлым годом 2-3 процента. И спрос растет, но и предложения так же увеличиваются. Количество квартир в новых сданных домах пополняется.

The new secondary market was leased

arenda

ФОТО: АЛЕКСЕЙ АЛЕКСАНДРОНОК

Первичный рынок аренды востребован

Первичный рынок аренды востребован

Диапазон цен колеблется от 14 до 28 тысяч рублей. Студию можно снять с учетом торга от 12-13 тысяч рублей. Лидируют новостройки Мурино, Кудрово. Апартаменты также увеличились, в том числе на рынке до 9% . Снизился спрос на апарт-отели из-за высоких КУ и доп/услуг. Сложно прогнозировать этот сегмент, в связи с изменениями в стране. Но, то что рост первичного рынка внесет свои коррективы, об этом нужно задуматься собственникам вторичного жилья и улучшить качество сдаваемых квартир.  

 

Каждая 12 сделка на рынке вторичной недвижимости — продажа квартиры из-под залога

Every 12th transaction in the market of the secondary real estate - sale of the apartment from under pledge

 

В последнее время возросло количество квартир, выставленных на продажу с обременением. Как правило, на такой шаг вынуждены идти собственники, приобретающие жилье по кредиту или ипотеке. В связи со сложной финансовой ситуацией в стране, люди теряют возможность погашать долги. Процент подобных сделок увеличивается регулярно. Еще три года назад объем жилья с обременением соотносился 1 к 35. На текущий момент в каждой 12 сделке участвует заложенная квартира.

По мнению экспертов, мониторящих ситуацию по вторичному жилью, такая ситуация сложилась из-за множества причин. Многих собственников вынуждает продавать квартиру затруднения с выплатой кредита. В некоторых случаях обременённое жилье выставляются на продажу из-за непредвиденных обстоятельств. Прежде подобные сделки были редки. На данный момент кредитные учреждения разработали системы, регламентирующие проведение процедуры купли-продажи и сроки исполнения договорных обязательств. Усовершенствованы и документы, необходимые для юридического оформления сделки. Таким образом, на текущий момент реализация жилья с обременением не представляет большой сложности.

Экспертами было установлено, что каждый банк предлагает индивидуальный вариант досрочного исполнения кредитных обязательств и отмены процедуры обременения. Чаще всего схемы предполагают:
— подготовку сотрудниками финансовой документации, подтверждающей прекращение обременения;
— взнос определённой суммы на депозит, который отслеживает сотрудник кредитного учреждения. Необходимая документация со стороны финансовой структуры предоставляется в оперативном порядке. Процесс регистрации сделки, а также отмена обременения осуществляется, как правило, в один день.

По статистике, жилье с обременением продают владельцы, которые планируют вносить первоначально минимальный взнос. Его размер составляет 20% от общей суммы сделки. Также те, кто получал кредит, заложив квартиру. Изредка появляются предложения о продаже объекта с обременением, хозяева которого выплатили ипотеку на 30 — 50%.

В среднем, по оценкам экспертов, сумма неуплаченного кредита может достигать от 2 до 6 миллионов рублей. Чаще всего, это квартиры комфортно обустроенные, но эконом-класса. Их цена колеблется от 5 до 9 миллионов рублей. Берут такие объекты молодые люди в возрасте от 28 до 35 лет или семьи без детей.

С увеличением числа подобных сделок по квартирам с обременением, банки плавно меняют метод работы. Уже сегодня имеются точные регламенты, а некоторые учреждения даже имеют прайс-листы, которыми располагают и агентства.

Продавая квартиру с обременением, необходимо договариваться с банком, пользоваться услугами грамотных юристов и общаться с риелторами, которые имели дело с аналогичными случаями. Правильная организация процесса поможет избавиться от потенциальных проблем в будущем.

Обмен жилья: миф или реальность?

Exchange of housing: myth or reality?

Exchange of housing: myth or reality?Кризисные явления в экономике еще более негативно стали отражаться на российском рынке недвижимости. Но, к счастью, о чем-то из ряда вон выходящем пока говорить не приходится. В сегментах рынка все же наблюдается развитие, пусть и минимальное. Парадокс заключается в том, что на фоне вышеуказанной стагнации начинают возрождаться некогда ушедшие явления. Речь, в частности, идет о процедуре по обмену жилья. Почему именно сейчас она становится актуальной?

Тому есть несколько разумных объяснений.

Причины

Первое из них основывается на том, что у потенциальных покупателей зафиксирован дефицит наличных денег. Сегодня людей стала меньше прельщать перспектива использования ипотечного кредита, поскольку риски потерять доход, и своевременно погасить ежемесячный платеж, возросли в разы. Помимо того, прошлогодние итоги показали, что количество сделок на «вторичке» снизилось на 30%. Также произошло уменьшение на 18% объема договоров с условием о долевом участии.

Существует и другая причина того, почему сделки по обмену жилья вновь могут стать повсеместными. Все дело в том, что в настоящее время значительная часть горожан разуверилась, что цены на недвижимость в ближайшую пару лет будут существенно расти. Так утверждают эксперты рынка. Таким образом, можно сделать вывод о том, что сделка по отчуждению квартиры станет более проблематичной, а клиенты будут искать альтернативные варианты улучшения жилищных условий, к которым и относится бартер.

Специалисты выражают уверенность в том, что в скором времени преобладать будут обменные сделки, которые были характерны для советской эпохи: одни будут искать варианты по расширению жилплощади, а другие – по ее уменьшению, но с доплатой.

Будет ли перспектива у таких сделок?

Уже сейчас на отечественном рынке недвижимости можно выделить несколько интересных предложений по бартеру.
Эксперты при этом отмечают, что хозяева самых дорогостоящих объектов, рассматривая варианты по обмену, придерживаются наиболее «неординарных» предпочтений. Так, известны случаи, когда владельцы элитных апартаментов в столице были согласны переселиться в дом на «Рублевке» или обменять свой объект на жилье в Испании.

Сегодня доля бартерных предложений составляет около 6-7% от общего количества, но очень скоро, по мнению специалистов, она станет еще больше. При этом четко наметилась тенденция, когда собственники домовладений, находящихся за чертой города, желают произвести обмен на малогабаритное жилье в столичном мегаполисе. Однако эксперты утверждают, что не все так просто. Сегмент загородной недвижимости сегодня развивается медленными темпами, поэтому сделок в нем пока мало. Реальнее было бы говорить о бартере между городскими жителями. К тому же, в настоящее время многие заинтересованы в том, чтобы при осуществлении сделок с недвижимостью меньше платить налогов или вовсе не оплачивать услуги посредников, которые сопровождают сделку купли-продажи. Безусловно, для риэлторов куда менее хлопотно заниматься подбором вариантов по приобретению или отчуждению квартир, чем вникать в тонкости дела по обмену жилья.

Так или иначе, но не все эксперты рынка недвижимости пророчат процедуре бартера долгую жизнь. Некоторые считают, что как только экономическая ситуация в стране улучшится, у потенциальных покупателей вновь появятся наличные деньги, а у риэлторов вновь будет мало времени на отдых. Пока же количество сделок на рынке жилья существенно сократилось, и специалистам по недвижимости приходится по нескольку месяцев сидеть без работы. Остается надеяться, что такая тенденция продлится недолго.

Как правильно выбрать квартиру

Purchase of the apartment in SPb

Purchase of the apartment in SPbВ настоящее время квартиры советских времен будут дешеветь . Постараемся разобраться в  вопросе, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание. Покупатель предпочитает первичный рынок, т.к. вторичный проигрывает по потребительским качествам и дисконту.

Для оценки тенденции рынка достаточно трех месяцев, чтобы сориентироваться и определить, какой рынок будет лидировать. И для собственников 60-80 годов прогноз не утешительный.

Вторичный рынок страдает затовариванием

Число сделок Петербурга первичного рынка преобладает над вторичным. За последние два года снизилась покупательская способность на 10%. Зато предложений объектов возросло и срок экспозиции продаж увеличился.

Анализируя начало 2017 года спрос на объекты от 15 млн. руб. и выше. Цены по сравнению с прошлым годом не изменились, но вторичное без скидки реализовать невозможно.

Продажу квартир инвесторы придерживают

На вторичном рынке покупательским спросом пользуется вторичка новой постройки. Точечные встройки и удачно расположенные дома шаговой доступности к метро. Но жилье за КАД перенасыщено.

На продаже выставленные квартиры семилетней постройки значительно дешевле, чем построенные сейчас в этом же месте. Купить в таких домах намного выгоднее, где завершены ремонтные работы и нет шума. Тем более сложилась уже инфраструктура.

Инвесторы выжидают время, и объекты не спешат выставлять на продажу. Надеяться на новый всплеск роста цен.

Квартиры старого фонда сдают позиции

Наблюдается расслоение старого рынка вторичного жилья.

Вторичный рынок старой постройки будет дешеветь, идет снижение на сталинской постройки, панелек, хрущевки и кораблей. К тому же они теряют привлекательность. Такие квартиры долго продаются и с большим дисконтом, даже 137 серия.

Решение вопроса – значительная скидка

Secondary market: the buyer demands discountЧтобы продать квартиру быстро, необходимо правильно оценить квартиру. Продавец квартир обычно ориентируется на высокие цены и сильно завышает стоимость, тем самым срок экспозиции увеличивается. Что отрицательно сказывается на продаже и жилье остается не востребовано.

Покупатели обычно торгуются, скидки достигают до 15 процентов. Изначально дисконт закладывается в стоимость квартиры. Как правило, покупатели сразу начинают поиски с наименьшей цены. А владельцы неохотно идут на снижение.

На практике это обычно от 100-120 тысяч рублей. При сильно завышенной цене может и больше.

Цепочки стали короче

Прямых продаж на рынке процентов 20, все остальные сделки в рамках цепочек Выше некуда, причиной служит отсутствия денег у населения. Имеет место наличие сделок с субсидиями и ипотек.

Появляются ипотечные сделки с нулевым первоначальным взносом вторичного жилья.

Что положительно сказывается на проведении сделки, потому, что цепочки не увеличиваются. Есть возможность людям взять жилищный кредит. Как правило, в основном может состоять в среднем из трех сделок.

Старая вторичка потеряла интерес у покупателя. Поэтому ипотечные квартиры молодеют. И не секрет, что купленная квартира в новых домах, где современные планировки, чистая история куда привлекательнее, чем квартира 50-х годов.

Страница 1 из 2
1 2